AG体育本文依据重庆市十四五规划，对重庆重点发展的三个板块做了详细梳理和分析，并在最后详细分析了买新房和二手房的区别。文章内容大多来自官方文件，不是我自己在家拍脑袋想出来的。
从官方规划文件来看，西部（重庆）科学城高起点高标准规划建设。十四五规划中，科学城被放在了正文第一，也就是第三章。同时，两江新区放在了第二十五章，嗯这种文件你懂的。
看图分析：研究了蛮久政策了，个人觉得，政务中心的位置和商务中心的位置，以及新一代技术区，这几个位置投资价值最高。大学城，可以考虑轻轨站附近的名校学区房，在规划中，似乎提的不多，大多是进驻一些科研院所。
下图里的价格是均价，因为存在特价房这种东西，开发商精于算计，所以均价会低于实际销售价。
双碑、井口，随着桥的开通，会加强与大竹林、礼嘉的联系，也是沙坪坝大部分地盘划归高新区以后，唯一可以重点发展的板块。但是由于产业稀缺，城市形象过分荒芜，成长周期较长，不是很推荐。老沙区，除了本部学区房之外，还是算了吧。二手房，后面再慢慢整理。
可能有的人看不懂下面这个图的位置，这是西永在售楼盘的开发商名字，我给大家一个参照点，标注万达（23）那个，就是融创文旅城项目，是融创收购万达的。标注金科+美的（17）那个地，是金科美的新天宸，用地图搜索一下，很快就能定位所有开发商和楼盘的名字。
目前来看，这些楼盘的位置，都是比较好的，大多也处于卖断货的状态，西永突破2万的时间，不会太远了，长期收益可观。选择价格性价比高、面积3房2卫、近轻轨（含规划）的楼盘即可。还有就是，重庆多山包包，现场看一下视野开不开阔，不要买在山旮旯里面。
科学城的基建才刚刚开始爆发，文件显示：加快展现城市形象，建设科学公园、科学会堂、科学谷等城市地标（地标、地标AG体育、地标）。高标准完善公共服务配套设施，围绕科学公园布局依山临水的高品质国际社区，结合轨道站点布局青年社区和人才公寓，建设国际学校、国际医院等。规划建设“五快五普”城市轨道，加快建设科学大道等城市路网，实现 30 分钟通达科学城南北、快速连接中心城区各片区。
科学城：依托重庆大学城、重庆高新区、璧山高新区和九龙坡、北碚、江津等区的创新资源和产业平台，加快布局战略科技力量，夯实智能产业、生物医药等发展基础，建设成为具有全国影响力的科技创新中心核心区、引领区域创新发展的综合性科学中心、推动成渝地区双城经济圈建设的高质量发展新引擎、链接全球创新网络的改革开放先行区、人与自然和谐共生的高品质生活宜居区。
根据重庆官方规划，也就是下图，长嘉汇大景区的位置是这样的。所谓长嘉汇，指的是长江与嘉陵江交汇的整个区域，不是指招商那个楼盘。目前其实重庆核心区严重老旧化，城市形象严重退化，从今年起，这种现象会逐渐减少，核心区价值回归，是城市发展的必然要求。
好多人说重庆没有中心，因为以前忙着引导大家去买新区，供新地，强调核心区不利于做这个事情，现在差不多完事了，开始重新打造核心区。如果一个城市没有城市名片，对这个城市在全国人民心中的印象，以及城市地位，是有极大损伤的。
3、政府的十四五中心城区重大示范工程，十四五规划不同于普通文件，这就是他们的kpi，是要考核的，五项工程中，长嘉汇放在了第一位。
长嘉汇：包括朝天门—解放碑、江北嘴、弹子石—龙门浩片区，总面积 16.2 平 方公里。打造城市会客厅、滨江人文风景岸线、生态水岸，建设成为国际都市旅游目的地、集中展示“山水之城·美丽之地”的城市名片、国际性高端服务业集聚区。 打造特色夜市街区，长嘉汇滨江消费带（南滨路、北滨路、九滨路AG体育、长滨路）、渝中 。较场口夜市、江北不夜九街、江北三洞桥风情街等。
另外后面也提到了水土、悦来、礼嘉、照母山：但是从等级和内容上看，中心依旧在长嘉汇大景区
智慧园：以礼嘉、悦来智慧湾区为核心，向北连接水土高新城，向南联动照母山重庆数字经济产业园，西接蔡家智慧新城、井口—双碑智慧湾区，东连渝北仙桃数据谷。以生态、绿色、智能为本底，丰富拓展“住业游乐购”全场景集，建成全市大数据智能化创新成果展示窗口和人文与科技交汇、生态与智慧融合的智慧生活公园。
在去年8月的重庆智博会上，南岸区集中签约了37个项目。其中投资额最大的一个项目，是150亿的长江梦中心。《南岸政府工作报告》中显示：将在原洋人街地块打造“长江梦中心”。
现在上海西岸的“梦中心”已经成为大型文创产业建筑地标，重庆的“梦中心”未来可期。
原文如下：立足西部、辐射东盟、服务“一带一路”，加快打造内陆国际 金融中心，构建具有经济带动力、区域辐射力、国际竞争力的现代金融体系。推动金融机构高质量集聚，加快江北嘴—解放碑—长嘉汇金融核心区建设，吸引境内外金融机构在渝布局区域总部、后台服务中心AG体育，培育引进新型特色金融机构AG体育。
据官方数据统计，南岸拥有各类金融机构超过120家，包括筹建中的阿里巴巴消费金融公司，工商银行重庆分行，人行重庆营管部“三中心一基地”，国内第二个国家级大宗能源商品交易中心重庆石油天然气交易中心，以及华西黄金交易城等。计划实施以来，南岸金融规模要保持每年15%的增长，未来可期。
重庆公布整个“两江四岸”提升工程项目共有188个，总投资578亿元。其中，南岸区涉及项目79个，总投资金额240亿元，无论项目个数还是投资总额，都占据了全市的4成份额。弹子石CBD所在地要打造总部经济区。去年，阿里区域总部已经落户南岸。
原文如下：健全城市更新政策，探索可持续的城市更新模式，推进中心城区“瘦身健体”，实施中心城区“两江四岸”核心区整体提升和 109 公里岸线 亿平方米老旧小区和 10 万户棚户区改造。有序推进老旧街区、老旧建筑改造，保护传统风貌，打造特色街景。提升人行道、边角地、坡坎崖等市民身边空间品质， 整治中心城区道路路面 500 万平方米、人行道 2500 公里。
江北区，选择北滨路靠东边的，价格合适的性价比高的。港城工业园和鱼复工业园暂时等等，还有不少时间，可以先看看寸滩，图里被规在江北嘴组团里面了。
弹子石未来还有很多地会通过拍卖供出来，其实是整个核心区可塑性最强的区域，未被开发的土地相对多，不涉及高额的拆迁费用，腹地较为广阔，潜力很大。图里的弹子石，都是符合这个区域的，选择性价比高的，交通便利的产品，弹子石交通有点差。南坪北边是腹地，南山是真的山。茶园，也曾高速发展过，但是缺乏重大规划，只有个东站，后劲有点差，看不懂。
1、基础价值：到 2025 年，改善千吨级航道 500 公里，三级及以上航道里程达到 1200 公里，5000 吨级单船可常年满载通达寸滩港，港口货物吞吐能力达到 2.4 亿吨。
2、城市价值：打造中央商务区：推动解放碑、江北嘴、弹子石三个片区联动发展。解放碑以提质发展商贸商务服务为重点，打造国际高端消费目的地；江北嘴着力构建生态担当、文明承载、城市彰显的空间载体，推动都市文化旅游消费发展； 弹子石依托滨江人文风景岸线，精心打造山水城市会客厅。寸滩国际新城：推动港三区”发展布局。邮轮母港聚焦邮轮经济，充分展现贸易、旅游等功能，打造集船、港、城、游、购、娱”于一体的新型国际邮轮母港。
寸滩对面就是弹子石，所谓的城市会客厅，寸滩本身又是江北嘴向北的延伸，所有利好都与他有关。目前价格还算不高，值得价值投资。
3、国际价值：原文：发挥内陆开放龙头带动作用加快集聚高能级市场主体、跨区域总部、全球性资本，建设联通全球、辐射内陆的高端要素集聚地。加快打造高能级开放平台，发挥果园港国际多式联运枢纽、寸滩综合保税区、寸滩国际新城、悦来国际会展城、江北嘴金融中心等内陆开放窗口作用，全方位提升国际化水平。
寸滩的新盘，被归结到江北嘴组团了，寸滩目前价格还相对友好，可以寻找性价比高的投资。比投资一些北区偏远地区靠谱多了。
我粗略算过一下，一般情况，如果首付三成，假设房子总价100万，那么首付款需要100*0.32=32万，二手房税费较多，一般可以按照100*0.345=34.5万大致估算。
假设同样买100平的房子，新房建面售价按14500计算，总价145万，按两成计算，145*0.22=31.9万，首付大概32万多，贷款116万。假设同区域二手建面单价按12500计算，则总价125万，首付同样暂时按两成计算，125*0.245=30.6万，首付为30.6万左右，贷款100万，月供略低，而且算上当年的租金2500*12=3万，可以减少点月供压力，二手房如果很新的话，说明这里买二手房是最划算的。但是，如果这里的二手房价格已经是14000了，首付变成了34.3万，那就是新房更划算了。
所以，买二手房划不划算全靠自己计算，不同板块的二手房和新房的价差相差很大，要自己算一下，盘算一下性价比。
一是率，比如你同样100万，每次投资同样是20%的收益，那么你投资的次数越多，利润就越高。二手房2年，如果踩准周期，牛市顶点卖了，赚一次钱，再去找个横盘的城市买进，等待牛市再卖了。新房AG体育，就只能一直等了，周转率低一点。不过房产，也不是特别适合这个理论，频繁交易也挺麻烦，判断错了的话，赚的都赔了。
二是，由于教育政策改革，学校已经是不能明说了，但是二手房的学区是明确的。新房其实还说不清楚，会潜藏前期卖入价高，后期卖出暴跌的可能性。另外就是，重庆楼市是有周期的，牛市也就最多一年，之后就是长期横盘，持有房产是有资金成本的，没有增值就是在贬值，所以如果新房不能持续上涨，就会再次降低收益率，投资是要算账的。
另外就是二手房金融属性更强，房产证很快就能到手，有了房产证可以用于融资。如果是新房，其实这个属性就大打折扣了。
具体二手房推荐，都不知道针对哪个板块的话，是个很大的工程，重庆楼盘太多了，还是慢慢来吧。